Velallinen saa velkajärjestelyssä säilyttää omistusasuntonsa, jos hän kykenee maksamaan omistusasuntoa rasittavan vakuusvelan ja tavallisten velkojen vähimmäiskertymän, jos niitä on. Asunnon arvo velkajärjestelyn alkaessa määrittä vakuusvelan suuruuden ja vaikuttaa myös tavallisten velkojen vähimmäiskertymän määrään. Asunnon arvo siis vaikuttaa velallisen maksuvelvollisuuksiin. Jos asunnon arvo muuttuu velkajärjestelyn aikana, herää kysymys tarpeesta muuttaa velallisen maksuohjelmaa. Tällaisessa tilanteessa tulee arvioida, onko tässä kyseessä sellainen olennainen olosuhteiden muutos, joka oikeuttaa maksuohjelman muuttamiseen. Olosuhteiden muutoksen olennaisuutta arvioidaan velallisen velkajärjestelyn kannalta.
Velkajärjestelylain 5.2 §:n mukaan velallisen omistusasunto luetaan kuuluvaksi velallisen perusturvaan, joka tarkoittaa sitä, että velallisen asumista turvataan. Velallisen ei siis lähtökohtaisesti tarvitse luopua omistusasunnostaan, jos hän kykenee maksamaan siitä aiheutuvat maksut. Velkajärjestelyssä pyritään siihen, ettei velallisen tarvitsisi luopua omistusasunnostaan.
Jos omistusasunnon arvo muuttuu velkajärjestelyn aikana, on tarvetta tarkastella sitä, että täytyykö velallisen maksuohjelmaan tehdä muutoksia. Vakuusvelan osalta maksuohjelmaa ei kuitenkaan voida muuttaa, vaikka asunnon arvo muuttuisi velkajärjestelyn alkamisen jälkeen. Tämän lisäksi velallinen ei voi saada helpotuksia vakuusvelan maksuehtoihin maksuohjelmassa, vaikka asunnon arvo laskisi, vaan hänen tulee maksaa se vakuusvelka, joka alunperin vahvistettiin maksuohjelmassa. Sama pätee myös tavallisten velkojen vähimmäiskertymän määrään. Asunnon arvon muutos ei siis oikeuta maksuohjelman muuttamiseen.
Jos velallisen maksukyky heikkenee velkajärjestelyn aikana, hän ei välttämättä kykene enään maksamaan omistusasunnosta aiheutuvia kuluja, joka saattaa johtaa asunnon menettämiseen. Velallinen voi joutua muuttamaan omistusasuntonsa rahaksi kahdessa eri tilanteessa. Velkajärjestelylain 29.2 §:n mukaan omistusasunto on muutettava rahaksi, jos velallinen ei kykene maksamaan sen vakuusvelkaosuutta. Vakuusvelkaosuus ja sen suuruus määritellään velkajärjestelylain 29.1 §:ssä:
“Jos velallisella on velkaa, josta hänen perusturvaansa kuuluva omaisuus on vakuutena, tulee velallisen maksuvarasta ensin osoittaa tarpeellinen osuus tällaista velkaa varten (vakuusvelkaosuus). Tämä vakuusvelkaosuus on määrättävä niin suureksi, että vähintään vakuusvelan nykyarvo tulee maksetuksi kohtuullisen ajan kuluessa. Ilman erityistä syytä tämä aika ei saa olla olennaisesti pitempi kuin jäljellä oleva alkuperäinen luottoaika.”
Toiseksi, velallisen omistusasunto tulee muuttaa rahaksi, jos velallinen ei kykene maksamaan tavallisten velkojen vähimmäiskertymää. Tästä säädetään velkajärjestelylain 33 §:ssä:
“Jos havaitaan, että velallinen, jolla on omistusasunto, ei kykenisi enintään 10 vuotta kestävän maksuohjelman avulla omistusasuntonsa säilyttäen suorittamaan tavallisia velkojaan 32 §:ssä tarkoitettua vähimmäiskertymää, on asunto muutettava rahaksi. Velallisen omistusasuntoa ei kuitenkaan ole muutettava rahaksi, jos se lisäisi tavallisille veloille tulevaa kertymää tai jako-osuutta vain vähän taikka jos kohtuullista muuta asuntoa ei ole saatavissa.”
Jos velallisella on vain omistusasunnosta aiheutuvaa vakuusvelkaa, ja hänen maksukykynsä heikkenee velkajärjestelyn aikana siten, että hän ei kykene maksamaan sitä, velkoja voi vaatia asunnon realisointia. Edellytyksenä on, että uudesta maksuaikataulusta ei sovittu. Asunnon realisointivaroista maksetaan ne velat, joista asunto on ollut vakuutena. Jos vakuusvelkojen maksamisen jälkeen jää jäljelle realisointivaroja, ne luovutetaan velalliselle ja maksuohjelma voi päättyä. Jos realisointivarat eivät kuitenkaan riitä vakuusvelkojen maksamiseen, maksuohjelmaa tulee muuttaaa. Tällöin velalliselle määrätään maksuvara ja maksuaikataulu.
Jos velallisella on vakuusvelkaa sekä tavallista velkaa, eikä hän kykene pitämään omistusasuntoaan, vakuusvelkoja saa muuttaa omistusasunnon rahaksi. Velkajärjestelylain 26.3 §:n mukaan velkajärjestely ei vaikuta velkojan esinevakuusoikeuden pysyvyyteen tai sisältöön. Velkojan panttioikeus velallisen omistusasuntoon turvaa velkojan saatavaa velkajärjestelyn aikana. Jos asunto muutetaan rahaksi maksuohjelman aikana, maksetaan sen realisoinnista saaduilla varoilla ensin ne velat, joista asunto on ollut vakuutena. Vakuusvelkojalla on tässä tilanteessa oikeus vaatia, että asunnosta saaduilla varoilla maksetaan myös sellainen panttivelka, jota on käsitelty alkuperäisessä maksuohjelmassa tavallisena velkana. Velkajärjestelylain 34.1 § ilmentää tätä tilannetta:
“Velallisen varallisuuden rahaksimuutosta saatavat varat, jotka jäävät jäljelle, kun rahaksimuuttokustannukset ja velat, joista varallisuus on vakuutena, on maksettu, on käytettävä tavallisten velkojen maksamiseen.”
Toisin sanoen, panttivelkojalla, eli velkojalla, jonka velasta omistusasunto on vakuutan, on etuoikeus saataviinsa velalliselta. Velallisen omistusasunnon realisointivaroista maksetaan siis ensin panttivelkojan saatavat.
Jos asunnon arvo on noussut maksuohjelman vahvistamisesta niin, että sen realisoinnista saadaan suurempi tuotto, kuin mitä odotettiin, sitä ei katsota velallisen hyväksi. Se puolestaan tarkoittaa sitä, että nyt katsotaan, että velallisen maksukyky on parantunut ja näin ollen velallinen on velvollinen maksamaan velkojaan enemmän.
Velallinen on myös velvollinen maksamaan velkojaan lisää, jos hänen maksukykynsä paranee olennaisesti ilman omistusasunnon realisointia. Jos velallisella on pelkkää vakuusvelkaa, lisääntyneet varat tulee käyttää niiden maksamiseen. Jos velallisella on puolestaan vakuusvelkaa sekä tavallista velkaa, velallisen maksuvarasta on osoitettu maksuohjelmassa riittävä määrä vakuusvelkojen maksamiseen ja loput käytetään tavallisten velkojen maksamiseen. Jos velallinen on jo maksanut tavallisten velkojen vähimmäiskertymän maksuohjelman edellyttämällä tavalla ja hänen maksukykynsä olennaisesti paranee, se katsotaan vakuusvelkojien hyväksi.
Velallisella on oikeus myydä omistusasuntonsa vapaaehtoisesti ja hankkia uuden asunnon velkajärjestelyn aikana. Velallinen voi myös myydä asuntonsa ja muuttaa asumaan vuokra-asuntoon. Edellytyksenä uuden asunnon hankkimiseen velalla on se, että uuden velan hoitomenot eivät ylitä maksuohjelman mukaista vakuusvelkaosuutta. Jos kuitenkin vakuusvelkaosuus ylittää maksuohjelman mukaisen rajan, maksuohjelma voidaan määrätä raukeamaan. Velkajärjestelylain 42.4 § 3k:n mukaan tuomioistuin voi määrätä maksuohjelman raukeamaan velkojan hakemuksesta, jos:
“velallinen on vaarantanut maksuohjelman toteutumisen velkaantumalla ilman välttämättömään toimeentuloonsa liittyvää tai siihen rinnastettavaa perustetta taikka laiminlyömällä muulla tavoin myötävaikutusvelvollisuutensa.”
Velallisen myydessä vanhan asuntonsa ja käyttäessä siitä saadun kauppahinnan uuden asunnon ostamiseen, uusi asunto voidaan muuttaa vanhan panttivelan vakuudeksi. Tähän ei tarvita panttivelkojan suostumusta. Edellytyksenä on, että uusi asunto antaa yhtä hyvän turvan velkojalle kuin vanha asuntokin. Tällaisessa tilanteessa maksuohjelmaa ei tarvitse muuttaa. Jos kuitenkin velallinen maksaa myydystä asunnosta saaduilla varoilla osan panttivelan lyhennyksestä, vakuusvelkaosuus pienenee ja näin ollen maksuohjelman muuttamiselle voi olla tarvetta.
Joko velkoja tai velallinen voi hakea maksuohjelman muuttamista. Maksuohjelman raukeamista tai muuttamista koskevasta hakemuksesta säädetään velkajärjestelylain 61.1 §:ssä:
“Maksuohjelman raukeamista tai muuttamista koskeva hakemus on tehtävä tuomioistuimelle kirjallisesti. Hakemus on tehtävä ilman aiheetonta viivytystä sen jälkeen, kun peruste siihen on tullut velallisen tai velkojan tietoon. Hakemusta maksuohjelman muuttamiseksi ei voida tehdä sen jälkeen, kun maksuohjelman kesto on päättynyt. Velallisen hakemus maksuohjelman raukeamisesta on tehtävä maksuohjelman aikana ja velkojan hakemus viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun maksuohjelmassa määrätty suoritusvelvollisuus on täytetty. …”
Velkojan hakiessa muutosta maksuohjelmaan, tuomioistuimen tulee varata mahdollisuus velallisen ja muiden velkojien kuulemiseen, jos se koetaan tarpeelliseksi. Velallisen hakiessa muutosta, velkojille varataan mahdollisuus tulla kuulluksi liittyen maksuohjelman muuttamiseen. Velallisen hakemus maksuohjelman muuttamisesta toimitetaan niille velkojille, joita maksuohjelman muuttaminen koskee.
